亿翰智库&海通地产9月销售榜电话会议

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发布时间:2018-09-30 20:02

聚焦 | 亿翰智库&海通地产9月销售榜电话会议

2018-10-01 18:54来源:亿翰智库开发/房地产/限购

原标题:聚焦 | 亿翰智库&海通地产9月销售榜电话会议

🕒时间:2018年9月30日 19:30

💬主持:海通地产 涂力磊

✨嘉宾:亿翰智库 张化东

——以下是正文——

大家晚上好,我们亿翰智库在9月的最后一天发布了《2018年1-9月中国典型房企销售业绩 TOP200》榜单,现在我来给大家进行榜单的解读,并分享一下我们对市场的一些看法。

关于业绩解读:

我们从6月开始一直强调市场在发生变化,特别是去化率。目前伴随推盘上升,去化率已经在往下走。6月中旬之后,我们与开发企业沟通频率明显提高,我们也对一些典型企业做了调研。建议大家关注一下我们这次的榜单《2018年1-9月中国典型房企销售业绩 TOP200》,这次榜单不仅解读了企业的销售业绩,还对典型房企未来的销售、投资策略进行了盘点和预测,而且对主流房企的投资和销售策略也进行了草根调研。

现在,房企在营销上并不进行大幅降价,而是在进行价格测试。大家可以看到,现在开发商促销的都是一些车位、商业或库存项目等。的确在9月和10月有一些特价房,但是这些项目都是一些比较难去化的项目,比如远郊的别墅等。这些类型的项目,如果不在价格上有个折扣或者优惠的话,可能等一年去化率也只能达到百分之四五十的样子。在当前环境下,去化率可能会更差。这一块来说,现在开发商的营销手段和方法是对市场现有波动做出了一个价格测试的反应。

什么叫价格测试呢?也就是说,现在先拿出一批比较难卖或者预计比较难卖的房源,进行一次降价,看看市场的需求到底是在什么状态。

现在的情况很明显,有些城市房子有个5%到10%的折扣,购房者还是能比较愉悦的接受。这些项目可能不是远郊的大户型或别墅等。当然,也有一部分企业会把远郊的大户型或别墅做一个集中的打折,但我认为这种打折不具有代表性。第一,这种项目本身就属于比较难去化的项目;第二、现在的限价可能也限不到远郊的这种项目,所以说项目原先的定价就是偏高的,当然这个折扣实际上也是存在的。所以我觉得现在大家普遍以这种价格测试为主,价格测试的结果是,房价下降10%的话,大家的接受意愿还是比较强的。实际上,在限购的区域里,企业已经对客户实行了包括分期付款、全款分期的一些促销活动,这些促销活动的目的还是要加速回款。以上现象体现市场在由过热转向平稳,部分区域在降温。

另外,在榜单解读列我们也有说明,下半年或者说四季度,所有的企业都会加大供货力度,积极跑量来回笼资金的。可以告诉大家的是,我们观测到的这些龙头的企业,基本上都在加大供货的力度。我们在文章里也有说到,企业下半年将推出的货量有多少。大家比照企业之前的预期,下半年的供货量占到全年总供货量的60%,部分企业甚至达到70%,所以说企业的货量还是充足的。总的来说 ,如果按照当前的供货量安排,下半年只要去化率能够达到60%,企业今年的销售业绩将仍会非常不错。我们为什么对市场担心呢,很多企业做了一定的价格调整。我们调研下来,实际上一些城市的市场在这几个月也出现了比较明显的调整,像合肥,厦门、广州的一些远郊区域。

第二块,我要说说土地市场的情况,土地市场变化还是比较明显的,一个是土地低溢价率或底价成交,另一个是土地流拍,这个比例也在快速的上升。现在土地成交的情况还是比较弱的。我们也梳理了企业对于土地投资的态度(理解),大概可以分为三类:第一类、提高拿地标准,这部分的企业占大多数。现在企业对土地的静态收益率要求大概比原来提高了2到3个点,原来可能是7%-8%,现在基本上要求9%-10%,原来是10%,现在可能要到12%-13%企业才能去拿这个土地。现在大家的第一反应是,市场变差了,我要寻找更多的安全边际,按照现在价格水平进行测算,我有更多的安全边际。第二、精选城市,企业还是认为有一些城市安全边际比较高,还是可以做的。原来他可能长三角、京津冀、粤港澳大湾区全覆盖,现在要在这些城市里精选一些比较好的、适合深耕、短期内波动不会太大的具有安全边际的城市。第三类、暂时不拿,边走边看。可能等到年底或者明年的上半年再进行土地投资。这个基本上都是一些相对规模偏小的企业,因为它完全可以把一脚刹车给踩下去。它们冲击规模的意愿较小,所以观望着实际上问题也不是很大,在今年做200个亿,明年做300个亿的这种情况下,我可能少补充几块地,对于业绩会有一定的影响,但本质上的影响并不是特别太大。

从土地的角度上也说明大家对未来市场第一个可能观望的这种气氛是严重的。第二个,整个去杠杆造成的遗留问题,我觉得是很多企业都已经看到和想到。然后第三个,企业对于今年的销售业绩或者明年的销售业绩的追求,我觉得并不是很高。想一想,我们现在排名前十的开发企业,实际上除了国企之外,其他的这些民营企业,包括市场化的这些公司,他们整个受到这一轮政策方面的影响,包括去杠杆政策方面影响都非常大。我觉得这些企业他们可能还是想低调,等一等再看,这个趋势也是非常明显的。那么其次就是我是要讲一讲企业销售数据的变化,整个市场的数据大家也已经看到了,9月份环比8月份的上涨并不是特别太明显,但是企业的数据是要略好于8月份的,这是市场的环比的情况。

企业的9月份环比8月份的情况基本上是在个位数偏上一点。从企业单月的业绩来讲有这么一个趋势,6月份的数据是很高的,创了历史的新高,但是到了7月份实际上是下降百分之20到25左右的这么一个数据,8月份环比7月份实际上增长的幅度很有限。也就是说从快速的下跌,7月份市场转冷,然后到8月份本来大家认为会有一个反弹,实际上整个反弹的力度并不是很大,到9月份比8月份的增长也并没有很明显。而且距离我们所说的6月份这个高点还是有一定的幅度。

所以说房企在上半年冲业绩的时候,把整个6月份这个量拉上来了,所以大家认为7月份的数据一定是不好,因为6月份是冲了业绩。但实际上7月份的不好延续到8月份,并且9月份的整个头部企业数据我们觉得远远的好于整个市场的表现,就是我们所说的房地产行业向头部集中的效应非常明显。

第二个就是我们认为企业在9月份存在着一定的顾虑。我们觉得,整个市场来说的话,刚开始变冷这种情况下,大家还看不清,所以说从供货量来说的话,我觉得上半个月可能是偏低一点,可能整个的后半个月来说的话,大家对于销售的看重和销售的追求也是有非常强烈的欲望。然后整个全行业来说的话,我们认为10月、11月、12月企业的供货量还会保持着一个非常非常稳定的增速,整个去化情况仍将维持之前分化。

分城市来说,我们认为一线城市和核心二线城市,实际上它在量上已经完成了调整,它不会再低了。整个的一线和核心二线的这个成交量,几乎是比15、16年这个时候的成交量砍掉一半。所以说整个量上来说的话,一线和核心二线不可能再低于现有的量。那么在一线和二线现在普遍出现的比较明显的两个现象,第一个现象就是原来大家在一线和二线还在捂着,受限价的影响,究竟我拿不拿预售证?这个价格是不是太低了?还在思考。但是实际上从6月份开始,只要批预售证,大部分企业都会比较积极主动的去拿,所以说7月、8月、9月这三个月,一线和核心二线的销售数据实际上是由于整个市场的供货量突然间盘活导致的。

关于一线及二线城市市场:

核心的区域,他们可能一二手房还存在着一定的比价效应,我这个一手房实际上没有比二手房贵多少,所以销售去化率还相对比较稳定,可能会达到70%-80%的去化率。但是到了一些远郊区项目的去化,普遍会采取一些可选的促销策略,我觉得这个现象在核心的一二线城市里面表现比较明显。我刚才也已经讲了,像原来涨的比较多的厦门,现在已经出现一定程度调整。然后对于普通二线来说的话,我们大概测算了一下,整个普通二线市场政策弹性还是比较大,政策未来可以能够寻求突破的点还是比较多的。而且地方政府一些人口方面的政策对于这些城市来说中期还是比较利好的。我们可以想一想,原来中西部的西安整个城市都不是特别太好,然后因为去年它人口方面的政策调整,对于西安整个市场的成交是有了比较大的助推作用。

我们大概算了一下,实际上根据这一类城市来看的话,人口放松的政策的确对整个房地产市场在5到8年内有着相对可以持续的正面影响,我觉得还是非常明确的。包括像东北的一些城市、西部的一些城市在最近这段时间的市场表现,特别是在一二线核心城市的市场已经发生了分化的这种情况下,普通二线城市这些市场的表现还是要远远的优于我们预期的。

关于三四线城市市场:

就是我们对三四线市场的基本判断,我觉得这一块的分歧还是比较大的,我们还是认为三四线市场特别是一些非核心的三四线市场,他可能会远远的超过我们的预期。有这么几个问题,原来已经讲了,就是整个三四线市场我们认为是一个系统性的修复。包括最近这段时间,棚改货币化的收缩对于三四线,特别是对一些中西部三四线的收缩的态势还是比较迅速的。

我可以给大家说一下,就原来我们讲的系统性的修复,无论是配套、供给量、开发商的重视程度,还是当地的消费。我讲两个例子,第一个例子,我们对三四线城市的人口和房地产市场的情况进行了一定的梳理,那么梳理出来的结果就是常住人口流出比较多的普通三四线城市的市场往往会比较好。大家会感到奇怪。如果一线或者是核心二线甚至是二线城市人口是流出的话,这个城市的房地产市场一定不会特别太好。但是往往这些三四线甚至五线的这些城市,它的常住人口是流出的,户籍人口没有变,这城市房地产市场会很好,量也在慢慢放,价格也在慢慢放,这是为什么?主要因为这些城市它是一个劳动力输出的城市,那可能半个城市的劳动力都去一线和核心二线从事快递物流等业务。但是他的这个收入回去去进行置业的话,那在当地还是能够有比较可观的购房能力的支撑。所以说这些城市往往是表现比较好的。

还有一类城市就是整个县城人口占整个县域的人口比例比较小。譬如某个县县域有200万人,县城里只有30万人,那乡镇村里面都有向上进行升级的购房需求,这种县城房价的表现是非常好的。所以我认为三四线城市还是有一些需求升级的要求,这是本质上的需求。

大家都认为三四线市场是不可持续的,一定会下来。我觉得这个假设是要建立在三四线市场,还会像09年至11年这个时间段里边有大量的供应产生。我们也对这些三四线城市甚至一些五线城市,在建设用地指标上的一些观察和观测。我们也看到,实际上整个建设用地指标上,这些城市它绝对不会再出现09年至11年大量供地的情况和一年供地需要三年来进行去化的情况,我觉得这种情况不会再重演。所以从供给的角度上来说,有可能是房价的上升可能会抑制需求,但是这种房价的上升,不一定会带来整个供给量的增加。

我觉得此前三四线下行,本质上是供给崩溃,再加上整个结构性的问题,例如新城都没有配套,然后疯狂的供地,需求被收购了一次就跟不上了。我觉得当前完全不处于这种状态。包括一些劳动力的价格,包括大家需求升级的一些要求,都会使三四线市场更具有可持续性。我也反复讲,三四线市场一定是超整个市场的基本预期。如果三四线市场不行的话,明年整个的投资一定也会不行。整个房地产市场如果没有三四线市场的话,整个经济会有怎样的走势,我不太清楚。我还是比较看好,如果未来在三四线城市放宽政策,是不是对三四线市场有进一步的刺激作用?这里面我也说一下,三四线市场为什么短期之内大家感觉会出现分化,或者会出现一些问题,大家觉得去化率在往下走,为什么会往下走?因为现在各个城市的银行体系,在三四线城市的贷款额度,实际上上半年基本上把全年的房贷额度都已经用完了。下半年从七八月份开始,三四线市场企业代表消费购房者去申请的贷款就比较难,控制比较严格,所以说三四线市场的确短期因为信贷的原因出现了一定程度波动,但在今年的四季度,甚至是明年的一季度,我觉得一定会改观的。

因为现在对房地产的要求是遏制上涨的,但是三四线城市房地产市场的价格实际上上涨的幅度和趋势并不是特别明显。至少从今年年终这段时间来看,实际上整个三四线市场的表现还是比较平稳的。当然我们所说的三四五线的市场,实际上是排除了环京环沪以及粤港澳这些三四线城市,普遍是一些中西部城市,我们也大概测算了一下,包括像面积这些数据非一二线城市基本上都能够占到80%左右的比例。所以说未来三四线市场的波动一定会成为影响整个房地产开发投资的一个主流因素。那么在政府对地产去杠杆的政策背景下,对于三四线市场,我觉得是一个比较好的机会,就是更多的在三四线市场来进行放缓去杠杆的过程。同时,三四线市场对于整个地产投资是一个主流的因素,而且它也不会破坏全国的价格体系,这一块应该是被我们考虑的。

关于房产税及预售制度:

那么除了这些之外,最近这一个月有几个政策。第一个就是大家在讨论的房产税,我们的观点是整个房产税推进会加速,但是房产税的影响,会非常有限。即使它推出了,它也应该是属于长效机制的一部分。那么长效机制一旦落地并有实质性的执行,一些短效政策,特别是行政性的政策会有所放松,包括限购等会有一定量的改善。这是我们的一个基本观点。

第二个就是关于预售制度会不会取消?但是后来实际上整个文件的表述并不是指预售制度。但是我们认为短期内中国房地产市场还在一个城镇化过程中,还在以增量为主流的情况下,短期取消对于市场的各参与方都没有任何的好处。无论对于政府的土地财政,还是对于开发企业和购房者,都是没有任何好处,它没有政策推行推进的基础。

所以我们觉得短期不会出关于预售的大调整,而且我们也研究了,实际上从国际角度上来说,即使没有预售证制度,国外的一些定金,包括一些类定金的这种预收账款,实际上还是对房地产开发有促进的作用。

我们近期也对几个关键问题,包括三四线城市、房产税、预售制度,我们都进行了比较深入的研究。我们在十一期间也会相继对这些报告进行披露。我们对于主流开发商未来投资和销售回款的策略,包括货量的铺排都有比较明确的调研,基本上这个市场和企业的情况就是这样,那么我们后边可以进行一下交流。

问答环节:

Q:1、您刚才说过三四线这波可能是还存在供应不足。那这个供应不足的原因主要是因为政府没有供地,还是因为开发商不拿地?这个情况在三四线普遍吗?2、目前公司整理的一二三线的库存水平是什么样的情况?

A:关于三四线城市的供地,我们最近研究了城市建设用地指标,我们发现很多建设用地指标实际上都是需要批的,而且建设用地的指标要根据人口和产业发展情况进行严格的限定。

我们发现一些三四线城市,尤其是一些四五线城市,如果没有比较强的产业支撑或人口流入,在常住人口减少的情况下,土地用地指标的批复是非常严格的。而且大部分四五线城市土地指标的批复都会向产业类用地倾斜,所以从整个的三四五城市来看,未来政府的供地数量不会很多。从三四五线城市土地来看的话,开发企业拿地意愿短期内并不是太强,大家保持观望的态度。之前房企如果在核心二线、普通二线或者强三四线进行开发,不管是房价水平,还是去化速度都非常好。目前短期之内大家一定会冷静下来思考投资方向。现在普遍的观点是三四五线不能做,但随着整个市场的演进,考虑到现在的存量水平和去化程度,这些城市再市场下行的趋势下有一定的基础性需求。留给三四线市场的时间段可能是半年或者三个季度,这段时间内三四线市场不会出现特别大的波动,这些三四线城市去化周期比较短,即现在可售存量低于12各月的需求,因此新开工、土地出让需要翻一两倍才能实现市场的供过于求,这种情况在短期内出现可能性不大。从库存角度讲,规模房企在三四线的货值占比达30%-40%。一线不用讲,强二线近几年拿地的量非常有限,大量的土地机会还是在三四线,但三四线货值相比一二线差很多,如果按照面积计算,比例会更高。

Q:如果按照库存去化周期多少个月来衡量,那么一线、二线、三四五线是怎样的?

A:按照广义的口径,三四线已经推出还未出售的基本上在12个月以内。如果加算上土地,基本上有一年半到两年左右的库存。整体去化周期在两年半到三年,相对处于正常状态,二线的去化周期要比三四线长半年左右。

Q:我想问这么几个问题,9月份的一二线跟三四线分开来看的话,它的这个增速是什么样子的?然后一二线和三四线的价格分别跟环比比起来,有没有一个什么样的变化? 谢谢。

A:我觉得一二线就我们现在所掌握的这个数据来看的话,就是一二线这个环比实际上9月份跟8月份的这个情况并不是特别太好。但是强的一线和核心二线,实际环比基本上跟8月份是平的,或者是略有下降的。部分三四线,即我刚才所说的环沪、环京的这些城市,这个情况同样一般。但是一些我们可能了解并不是很多的城市还是有一定程度的增长,表现最好的可能就是普通的二线城市,环比8月份会集体型的表现的非常好,但是三四线的确是出现了一些分化,有些城市整体去化开始变慢,但有些三四线城市它可能原来并没有涨很多,可能均价还是在1万以下,八九千的均价。之前上涨的幅度,包括放量的幅度都不是特别太大,那么它还是有一定的缓慢的上涨的趋势在。

如果从一二三四线来看的话,我觉得三四线从总体上来说的话,是表现比较好的,但是它里边的分化,我们能够叫得出名字的这些城市,的确它是在原来的这个差的基础上可能会进一步的变差。有10%的这些三四线我们能够叫出名字在变差,但其他的90%或者80%的城市,去化率保持平稳,而且还是有一些城市是正增长。那么整个市场大家最关注的可能就是一个去化率。可能原来有很多城市,它开盘去化率是百分之七八十,百分之八九十,甚至一周可能就是就是90%,相当于这个楼盘基本上清盘了,可能剩的就是底楼或者二楼,然后可能是边边角角的一些户型,可能没有卖掉。但是到6月份以后,整个市场依然能够维持缓慢下降状态,是在因为供货量在往上走,主流的一二三线市场供货量基本上在往上走。此外,普通的三四线市场去化率的变化并不是特别太大。

Q:一二线跟去年同比相比,量上有一个转正的增速吗?

A:是有的,但它是逐步收窄的一个过程。

Q:就是去年的跌幅现在开始收窄?

A:对。

Q:价格上面有变动?

A:价格上面当然有变动了。价格上一线和二线,现在限价对于很多城市逐步是不起作用的一种状态,我们所说的这种四小龙的这种城市,合肥很早就出现一定程度的调整,包括一线的广州,实际上它从底部上来没有多久,也没有多高的这个位置,但是它的一些远郊,一些比较好的位置,它也没有那么多的土地供应。核心项目供应,但是它的远郊也出现了价格的调整,像原来比较好的惠州,政策上还没有完全不让外地人买(房),但投资客的退潮也是比较快的,也出现了一定程度的促销。我觉得局部的原来表现非常非常好的城市,在这一市场变冷的情况还是比较明显的。

Q:铺开四个比较明显的四小龙城市,其他的整体二线城市从8月份的价格环比有大的变化吗?

A:价格的环比并没有特别太大的变化,中部的郑州、济南、青岛实际上表现也都还可以,武汉那不用说,长沙也没有什么特别大的变动。

再往西部来看,成都和重庆去化率上出现了一些变化,但价格上还不是很明显,西安一直都是表现比较好的。东北的一些城市,虽然城市的基本面很烂,但在这一轮的调整的过程中,受到的影响是很小的。东北的四个城市,市场还是相对比较稳,量比较稳,价格也比较稳。

西面的昆明、南宁、兰州这些城市整个的表现还是比较稳的。整个东部的沿海城市,受影响是最大的。

从三个经济圈来看的话,长三角是几个经济圈里影响最大的,因为京津冀本来很早就被限住了,成交(量)很早就降下来了,环京区域都是三年限购,基本上一打市场就没有了。粤港澳的经济的活力跟长三角还不太一样,它属于片状式的,而且房价的水平还没有像长三角这么高,市场成熟度也不是很高,所以它还是有一定的弹性和空间,它的影响并不是特别大,整个的长三角的区域,比较牛的三线城市,或多或少受到了一定的影响。当然也有一些经济特别特别不错的城市,还是比较坚挺。

Q:张总你好,有几个土地的问题想请教您一下,您刚才也提到了,现在开发商提高立项静态利润率的标准,他们现在立项的时候,一般是按照目前限价的价格去走,还是会预计未来的销售价格会有些下降?然后第二个是去年的时候拍地,地方政府要求开发商搭建自建,就是自持公寓等附加条件比较多,最近土地市场降温之后这方面是不是有些变化?最后想问一下,2016年下半年的时候土地市场比较火的时候,据您的了解开发商拿地的时候,他们对未来售价是不是对于限价的估计的持续程度会有些不足,比如今年开的房子,差不多一年多过去了,是不是可能会出现售价比当时预估的价格要低一些这样的情况。

A:关于投资标准问题,我觉得大部分企业在今年年初的时候,可能对限价的问题还有所讨论,当时我们也觉得限价这个问题短期内不会退出。从限价本身政策来看的话,我并不认为限价的政策会对市场有非常负面的影响。

实际上6月份的时候,我跟很多开发商在交流的时候,我也有一个观点,我说限价这个东西好,你还有一个市场指导价格,可以贴着这个价格稳定购房者的预期,还可以推一个火一个,推一个清盘一个。但是真正如果碰到了限价,出现问题的时候,就是你这个限价的房子,你贴着这个价格卖的时候,市场不接受,我觉得这个对于开发商来说的话,是最难受的。而现在的确是有城市在一部分区域出现了这种情况。不用说现在这个时间点,比如说5月份的时候,整个市场还是比较好的,就像上海这种城市,在它的远郊区,一个楼盘推出200套,去化六套,就是因为没有限价,开发商是成本定价,当时拿了地王,所以说利润率要保证一个什么样水平,我就得要卖这个价格。觉得整个市场去化率都很好,别人家的楼盘都是一开盘,200套,可能有2000组客户来认筹,然后大家摇号抢。但是这个就在当时最好的情况下就去化六套。

这个里面就体现了我们当时在上半年的情况下,拿地的标准,实际上在年初的时候,我觉得大家的测算还是在突破限价。因为去年年底和今年年初,很多的开发企业委托我们研究课题,其中有一个叫做突破限价。怎么样能够突破限价,但实际上这个东西我们觉得压根就没有研究的意义,它突破不掉,而且你一旦突破的话,可能不是向上的突破,是向下的突破,整个市场就会发生变化。

但是到了今年的二季度,我觉得大部分的企业相对理性了。因为出了几件事情,包括像成都,政府的一些约谈;包括一些城市,实际上都对开发商在拿地测算的标准上,大家都认为限价应该是一个标尺,就是我所说的10%到12%的情况下,大家都不去研究限价能不能突破,我就12%,就寻找安全边际。原来可能比较激进,我7%、8%就做,那我现在就10%,甚至更高。那它实际上就是一个内部压投资的这么一个过程。而今年年初我们也跟很多开发商谈了,我们觉得今年的房地产的土地投资,上半年就不要拿地了,你就看着。但是很多的开发商在上半年还认为他的土地测算能够突破限价,包括去年年底到今年的一二三月份,我觉得还是普遍存在的。我觉得现在基本上大家把限价可能会作为一个标尺,甚至是郊区的地来看的话,它可能会有一定幅度的价格比较真实性的测算。我觉得再说一年,按照假设20%的增幅,那投资经理一定会被扫地出门,我觉得这是第一个。

Q:第二个就是说土地结构的变化,是吧?

A:实际上土地结构的变化是一个趋势性的因素。在去年我们就提出来一个观点,就是在未来一线城市,新建商品住宅会逐步退出历史舞台。可以看到去年全年北京供了多少块地,有50多块地是共有产权房, 30多块地是公用产权房,今年再去看看北京供地里边有多少?而且东城区、西城区也发了,未来不再供应纯住宅,就一线城市的新建商品住宅的量,包括用地计划里面也已经写得很清楚了。上海和北京不都出了这个用地计划,就是他们未来的整个新建商品住宅量在整个的比例里边会非常小,可能是三成。这都已经属于多的了。深圳也出了一个规则,因为深圳大部分地都是旧改的,它要求731,731这个时间点就是今年的7月31号之后来进行旧改,来进行拿证的,所有的这些项目,旧改完了之后只能自持,不能销售,只能做长租。住宅类的公寓自己拿着,不能再进行销售,那原来的可能就不管了。

Q:那二线城市普遍吗?

A:我觉得在二线城市,未来也会有这么一个趋势,但短期之内大多数的二线城市还是以增量市场为主。我觉得二线城市还没有,甚至就是北上广深也没有出现这么明显的商品住宅收缩的迹象。就是二线城市,我觉得未来可能市场还要发展五到八年,它可能逐步变成存量市场为主。那存量市场为主的话,那它可能未来用地的供应量实际上还是会逐步的收缩,而且现在的这个趋势非常明显。我个人认为土地方面的变化,可能现在主要是在这些城市,但是在二线城市,实际上也开始有一些销售量上的变化。

Q:市场确实从7月份、8月份以来冷却的比较快,我们最近也在华东跑了几个二线和三线的城市,就发现整个的到访量和蓄客量都是大幅的减少,华东体现更明显。所以我就想问一下,就是说是不是华南或者华东或者西南地区和华东是完全不一样的状况,为什么华东会出现这么大幅度冷却,但是其他地区相对还比较不错的一个情况?我们从华东的企业也问到全国的情况,那么如果说是处于一个全国的情况的话,接下来几个月的话,这个进一步冷却的速度和力度到底有多少?

A:强调几点,第一点就是整个华东的确是这几个区域里调整最为明显的,就是因为市场最成熟。实际上京津冀已经发生了一个比较明显的调整,就是环京区域限购三年,然后外围区域基本上都限购一年的政策,实际上影响是比较大的,但是先期的调整已经完成了,再让他在现有的基础上缩量,我觉得可能性也不是特别大。

然后第二块讲的是华南粤港澳,粤港澳它存在这么一个问题,就是它整个的市场并不是特别成熟,所以说大量的项目,即使这一轮再往上走,它通过招牌挂出来的地并不是很多。而且招拍挂比例一旦不是很多的话,开发的进程就比较缓慢,所以说它短期之内也还是处于供应相对长三角是要偏紧的。相反,长三角这个市场的确比较成熟,市场好了之后立刻就会有土地出来,然后开发商就来抢地,然后就来开发,然后能很快开发完再供应市场。

华南区域就没有长三角这么规范,它的开发速度或者是可供的量并不是很多,所以说它只是在一些局部的城市发生了供给调整会比较大,所以说它会变冷。相对来说的话,这些主要的经济区,特别是东部的经济区都出现了下降,关键是可能有些区域的供给是跟不上的,需求下降了一点,对整个供给比例的影响并不是很大,但是长三角就比较规范,它是可以快速供应的。长三角市场好了之后立刻就会有土地出来,然后开发商就会来抢地开发,很快也能开发完,供应市场。但是华南区域可能就没有长三角这么规范,所以说它开发速度和能够可供的量并不是很多,它只是在一些局部城市供给调整比较大,所以说它会变冷,相对来说的话,需求全国实际上都是主要的经济区,特别是东部的经济区,实际上都出现了下降,关键是可能有些区域的供给是跟不上的,需求下降了一点是对整个供给比例的影响并不是很大,但是长三角这边就比较规范,它大量的都是可以快速供应的。

Q:明白,但是这里还有一个问题,假如说我们原来的蓄客量和推盘量可能是5:1的比例关系,那现在可能是一比一点几的关系,那么有一些项目会提前推出来,那么就把可能潜在的蓄客量全部吸收完,那么后面再推出来这些项目的话,是不是面临更大的销售压力,就是说从切换的角度来看,可能现在从高增长80%多降到60多,您觉得有没有可能进一步下降,假如说到40%,而且万科在上个月的电话会议中也提到,就是说他们所看到是一个权威性的到访量的下降,因为他毕竟是一个全国性的厂商,否则他不会说要活下去这种判断,所以最近一段时间大家都在说降价之类的,会不会也会潜在的影响未来1到2个季度的销售情况,其实我们想了解一下,就是说中国的房地产销售接下来会失速的可能性有多大?所以刚才又提出一个问题,就是说华东这一轮的这么快冷却,背后到底是什么样的原因?好,谢谢。

A:我觉得有几个方面的原因,一个就是需求,这一波去化需求有一定量的刚性需求,刚性需求最大的问题就是它需要一定的时间来进行补充, 就是我们所说的割韭菜。我们当年实际上也做了一些基础性研究,就是我们认为一个城市去化量,在整个人口变化的情况下,他的需求是相对比较稳定的。如果一旦是你高于它的需求去化,就是说可能上海有2000万人口,那可能就一年大概是15万套房子,他就能够基本上满足整个市场的成交和去化情况,但你说要搞出20万套,也能够给消化掉,但是它一定会影响到后续的去化。

所以说我认为长三角区域的确是这一轮里边表现最好的城市,那么它对于这种刚需的去化,我觉得也是比较好的。然后再加上实际上长三角的投资性或者是外溢性需求还是比较强的,因为无论是杭州还是上海、南京,实际上买房子需求突然间在一定程度上都被卡得死死的,基本上外地人没办法买房子,或者本地人你想做投资,实际上都是比较难,所以说它一定会外溢到这些城市,但是这些城市实际上的政策比珠三角执行的力度要严格得多,所以投资性需求变冷也是比珠三角要快的,而且就刚需来说,每一次相对比较成熟的市场,大家购房的情况都是充裕的。实际上对于华南区域,他们的城市化进程和速度还是非常快的,包括我们对于一些人口的研究都是非常震惊的。比如说像深圳这种城市,它一年的人口增长是百分之四,甚至比4%还要高。那你说华南区域的人口集中度还是非常强的,再加上他没有限购,本身的房价增速水平还是落后于长三角,所以说它整个市场表现是正常的,包括去化。

然后第二个是从全国角度上来说的话,需求究竟去哪了?我认为这一次把一二线城市的限购政策,再加上人口劳动力迁移的情况,我觉得三四线一定的需求是不会下来的。那就看他的供给会不会像09年或者10年一样,有一个暴击,一年供地,城市得要三年去化,你本来一年就能卖5000套房子或者1万套房子,结果你一年供应了5万套,这个市场一定会下来的,实际上现在的供应实际上是非常有限的,而且供应的结构我们也可以看到了,在县城里卖的最好的房子并不是最便宜的房子。

在这些比较优质的县城里面卖的房子,实无论说从它的户型设计和园林景观社区的打造,基本上都是仿照着二线城市的产品挪过来的,说明它的需求并没有说是连根切,底层的需求还在长。它只不过是把上边改善性需求给割掉了,但是最下边的刚需实际上还在聚集力量。我觉得这些三四线城市,特别是四五线的城市还是有可持续的生命力。而且在这一轮的调整过程中,我觉得他也并不是这种政策的最大受损者。我觉得国家即使未来要对房地产政策有一定的调整,也不会在一线和核心二线上有过多的放松,一定是在三四线的这个情况下,支持一些刚性需求,我觉得还是有的。可能短期之内,未来可能再过半年的话,大家会发现三四线市场情况并没有想象的恶化。好,谢谢。

Q:最后问一个小问题,就是三四线的情况,您刚才也提到了,其实我们把这些划分为两部分的话,就一个强三四线,一个就是普通的三四线,那确实根据我们看到数据来说,过去的2到3年可能都是价格的翻倍,然后销售量大幅增长,但是现在就像你说的一旦需求不一致,或者是说本身出来限制性措施的话,他会很容易冷却。那我就想问一下,就是除了这些强三四线城市,其他的三四线城市价格涨幅和销量涨幅,在过去2到3年的话是一个什么样的水平?就是说我们还是担心三四线城市的持续性,因为强三四线市场先下来,或者是其他的三四线下来的话,会不会有这种传导效应,到这些普通的三四线城市。

A: 还是有大量被我们所忽略掉的城市,我们看的是比较集中的这些城市,这些大量的城市,整个的房地产价格还是维持在七八千、八九千的状态,实际上整个的成交量也没有经过放量,它还是一个温和释放的过程,并没有说是特别不健康的表现。当然有一些三四线它的价格有上涨,但是我们也观察到了,即使这些价格上涨的城市,它也没有说是添量的土地能够供应出来。我们回顾一下,实际上2010年、2011年或者2009年,为什么到了2011年有巨幅下跌,是因为很多三四线城市它一年供应的土地需要三年来进行去化,但实际上这一轮的土地供应并不是太大,即使是一些企业也没有下沉到那么沉的程度,然后三四线市场还是逐步有企业进入,然后整合的过程,而且价格上涨幅度也并不是我们想象的这么高,我觉得还是有一定的空间,特别是在量上,我觉得还是一定的空间。

那么我们就看了一下,实际上原来关注的一二线和我们叫的出名字的三四线在量上大概也就占到整个市场40%的情况,我觉得还是有60%的市场我们没有关注到,这一块才对整个房地产起到压舱石的一个作用。而且大家对于政策对于三四线市场的作用,像棚改政策的效应也被放大了,这个棚改并没有说像当时刺激三四线市场的作用这么大,所以说我们也不必对这些政策就过于担忧,我觉得还是一个内生性,就是我们所说的内生性因素在刺激三四线成长,一方面是劳动力的转移,另外一方面是消费升级的需求,我觉得这个还是普遍存在的。

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